עשרת הדברות שיקבעו את מחיר הדירה שלכם

עסקאות נדל“ן אינם רק ליזמים גדולים ועשירים, רובנו ניתקל לפחות פעם אחת, אולי פעמיים (מקווים מאוד) בצורך לבצע את העסקה הגדולה בחיינו. ככל שנבין יותר את המרכיבים השונים כך נדע לתמחר נכונה את הנכס שברשותנו.

סקרתי את עשרת המשתנים המשפיעים ביותר על מחיר הנכס:

1. לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן:

המשתנה החשוב ביותר בקביעת שווי הנכס שלכם. קונים ישאפו לרכוש נכס באזור בעל אופי, רמה סוציו אקונומית וסטטוס התואמים את צרכיהם. אופי האוכלוסיה, המרקם הסביבתי, אזורי תעסוקה, לימודים, התשתיות והשירותים המוצעים לתושבי האזור מהווים גורמים מרכזיים לנערכת מחיר הדירה. כמובן שמאזן ההיצע מול הביקוש באזור בו ממוקם, הוא הגרום המכריע על שוויו מחירו של הנכס.

2. שטח הדירה

חישוב מ"ר בנוי של דירה הוא אחד הפרמטרים המשפיעים על שווי הנכס, שהרי במקרים רבים מחיר הדירה מוצג כמכפלה של המחיר למ"ר בשטחה הכולל. קיימות שיטות רבות למדידת שטח הדירה מה שגורם לאי בהירות במעמד המכירה, בנסח טאבו מופיע שטח מסוים, בארנונה שטח אחר (כמובן שגבוה יותר העירייה- חישוב העירייה הינו לצורך תשלום ארנונה) ובמסמכי הבית המשותף דבר שונה לגמרי. בכדי להסדיר זאת, בשנת 2008 אושר ביוזמת משרד הבינוי והשיכון תיקון לחוק המכר, שחייב יזמים לציין במפרט (שהוא אחד הנספחים לחוזה המכר) את שטח הדירה.

המושג הרווח כיום הינו שטח ”פלדלת“ המחושב מקו הדלת פנימה, והוא קובע כי שטח דירה חד מפלסית בבנייה רוויה או צמודת קרקע יהיה שטח הפנים של הדירה, בתוספת שטח קירות החוץ ומחצית שטח הקירות המשותפים. במניין השטחים יכללו מרפסות מקורות, ממ"ד, מחסנים ושטחי שירות מקורים, ובלבד שהם צמודים פיזית לדירה, יש אליהם כניסה ישירה מהדירה, ואין אליהם כניסה מדירות אחרות.

[if !supportLists]3.מצבה הפיזי של הדירה:

ברור לכל כי דירה ישנה ומוזנחת תעלה פחות מדירה משופצת מהיסוד או מדירה חדשה. ברכישת דירה ישנה חשוב לבחון את מצב המערכות ולצפות תחזוקה גבוהה נזקי עתיד.

[if !supportLists]4.מצבה המשפטי של הדירה:

קיימות מס‘ צורות רישום, וחשוב להבחין ביניהם.

[if !supportLists]• בית משותף: המצב האידיאלי, בניין שבו דירות אחדות, שלכל אחת מהן בעלים משלה ושטח משותף. כלומר, לכל בעלים תת חלקה שרשומה על שמו.

[if !supportLists]• איגוד מקרקעין: בעבר ניתן היה ליהנות מהקלות במס ע"י רכישת מקרקעין באמצעות חברה. על כן, במקרים רבים ניתן להיתקל בבניינים אשר בבעלות איגודי מקרקעין/ חברת גוש חלקה. כלומר בעלי הדירות בבניין הם בעלי מניות בחברה.

[if !supportLists]• מושע: לא זאת לא קללה, שיטת רישום מהתקופה העות‘מאנית - בעלות משותפת במקרקעין. כלומר לכל בעלים יש חלק מסוים בכל גרגר וגרגר במקרקעין, אך לא ניתן לבצע ספציפיקציה לחלק המסוים. (כאן נכנסת החברה המשכנת, ושיוך דירות. (אפרט בהרחבה במאמר הבא).

תשומת ליבכם, עניין הרישום לא משפיע רק על הקושי בביצוע העסקה אלא על היכולת המימונית, לשם קבלת משכנתא בנקים יקשו ככל ושיטת הרישום ”בעייתית“ יותר

5.מעלית:

מיקום הדירה בבניין משפיע על המחיר המבוקש, מהקומה השנייה מחיר הדירות יעלה בכ- 5% לכל קומה. עם זאת, בבניינים ללא מעלית, מהקומה השניה המחיר ירד בהתאמה.

[if !supportLists]6.מרפסות:

דירה עם מרפסת תעלה את שווי הנכס, כאשר אנו בוחנים כיצד לתמחר נחשב את המחיר המבוקש למטר, שווי מ"ר מרפסת שקול בדרך כלל לשווי של חצי מ"ר שטח ”פלדלת“ (זוכרים דיברנו על זה בשטח דירה סעיף 2, מהדלת פנימה). בקומות הגבוהות במגדלים, בבניינים הנהנים לחשיפה מלאה לפארק או לים שווי מ"ר מרפסת אף שקול למ"ר "פלדלת".

[if !supportLists]7.חניה:

נושא שהופך מהותי ויותר ויותר, בתל אביב במיוחד, חניה היא מצרך נדיר במיוחד. היום לכל משפחה כמעט יש שני כלי רכב ומצוקת חנייה מגדילה את הפער במחיר, מדובר על שווי שנע בין 200,000 ₪ -700,000 ₪ למקום חניה! (הכל תלוי ביקוש) חשיבותה של החניה היא הרבה יותר מהפונקציה שהיא ממלאת. במקרים מסוימים זה מה שעושה בניין "פשוט" לבניין יוקרתי. שימו לב שיש חניה מוצמדת לנכס ועל כן רשומה במסמכי הקניין. מאידך יש חנייה משותפת שהיא בעצם חנייה בלתי מסויימת בתוך מגרש החניה של הבניין. בנוסף חניה פתוחה, שווה פחות מחניה מקורה. כנ"ל חנייה טורקית (עוקבת) שווה פחות מחנייה מקבילה.

[if !supportLists]8.נוף ירוק/ נוף לים:

ככל שהדירה יותר גבוהה הנוף יותר משמעותי – דירות עם נוף לבניינים זולות ב-15%-20% מדירות הפונות לנוף הפתוח. כשמדובר בפרויקטים עם נוף לים הפער יכול להגיע גם ל-30%. מנגד, נוף לגן ציבורי עשוי דווקא להוריד את ערך הדירה – כשמדובר בדירות בקומות הנמוכות בבניין הפער יכול להגיע ל-5%-10% בהשוואה לדירה שאינה פונה לגן הציבורי וסובלת ממפגעי רעש.

[if !supportLists]9.אנטנות סלולריות:

מרכיב חשוב שלא תמיד לוקחים בחשבון, מרחק מאנטנה סלולרית יכול לשנות את מחיר הנכס בין 5%-10%. המשרד להגנת הסביבה מעמיד לרשות הציבור מפה אינטראקטיבית, ממנה ניתן לקבל מידע מגוון בנוגע לאנטנות סלולריות פעילות ואנטנות סלולריות שבהקמה. באמצעות המפה ניתן לקבל מידע פרטני על כל אנטנה סלולרית - מיקומה, תאריך היתר ההקמה ותאריך היתר ההפעלה שלה, תאריך הבדיקה התקופתית ועוד.

10. פוטנציאל השבחה עתידי:

פוטנציאל לשדרוג הדירה או הסביבה הוא גורם משמעותי בקביעת השווי. הפוטנציאל עשוי לנבוע מתכניות בנין ערים מאושרות (תב“ע) המאפשרות הגדלת הדירה, או על ידי עמידה בתנאי תמ"א 38. הפוטנציאל קיים בעיקר בבניינים ישנים אשר נבנו לפני 1980, וככל שמספר בעלי זכויות נמוך יותר - כך הסבירות לבצע הרחבה ושדרוג הדירה גדול יותר.

לתכנית פינוי בינוי החלה על נכס, תהא השפעה גדולה על ערכי הנכסים, רק אחרי אישור התב“ע (וגם קצת לפני). שווי נכס הגובל במקרקעין שאושרה בו תכנית לפינוי ובינוי יעלה, על אף הצל ומטרדי התנועה שעשוי להטיל הפרויקט החדש. מחיר הדירה הגובלת בפרויקט מתחדש יעלה, מהסיבה שהפרויקט החדש אמור למשוך אוכלוסיה חזקה ובכך להעלות את הרמה הסוציו אקונומית בסביבה.

לסיכום, כמה שלבים עיקריים במכירת/ רכישת נכס, אך הכל פונקציה של מחיר, כדי לדעת היטב כיצד לתת הצעה נכונה לנכס שמוצע למכירה או לחילופין לתמחר נכונה את הנכס שברשותנו חשוב להתייחס לכלל המרכיבים לעיל.

אני מזמין אתכם לשיחת ייעוץ טלפונית ללא שום התחייבות. הזינו את מספר הטלפון שלכם ואצור אתכם קשר בהקדם האפשרי.

גיא

הכותב הוא עו“ד ומתווך, המתמחה בנדל“ן ושותף מייסד במשרד הטובים לבית.

[if !supportLists]

[if !supportLists]