איך מגן עלינו חוק מכר דירות

רוכשים רבים קונים דירות ”על הנייר“, לפני שהבנייה הושלמה, ואף לפני שהתחילה. חוק המכר בא להבטיח את זכויות הרוכשים במשך תקופת ההמתנה לסיום הבנייה.

אז כמה משלמים, איזה ערבויות מקבלים, ומה בעצם חשוב לבדוק…

אשתדל לפרט בקצרה מה חובה לבדוק וחשוב מזה, על מה לא לחתום… הכל לאור חוק המכר )דירות) )הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל“ה-1974 ולפסיקה העדכנית.

ראשית, החוק חל רק על מכירת דירה חדשה ולא בעסקאות יד 2, בהם הבנייה הושלמה.

החלטתם לקנות דירה חדשה, הגוף המוכר לכם אותה, רשאי לגבות תשלומים לפי טבלת ההתקדמות הנ"ל: החוק קובע שקונה שאם כספיו אינם מובטחים ע"י ערבות בנקאית או ביטוח, לא יהיה חייב לשלם למוכר ע“ח הדירה מעבר לסכומים שבטבלה, גם אם מצוין בהסכם המכר אחרת.

סעיף זה, בא להבטיח כי במקרה של הפסקת בנייה יבטא המצב בשטח פחות או יותר את שיעור הסכומים, ששולמו עד אז.

במידה והרוכש משלם מעל לנדרש, יכול לדרוש ריבית והצמדה בגין הקדמת תשלומים.

במקרה והמוכר רוצה לגבות לוח תשלומים שונה, עליו לנקוט באחד מהצעדים הבאים:

1. ערבות בנקאית: המוכר מסר ערבות בנקאית להבטחת החזרת כל הכספים. הכוונה, שהבנק ערב לכל שקל שהרוכש שילם (ממש כמו צ‘ק מול כל שקל שמשולם). הערבות תמומש במקרה שהמוכר כשל בלספק לקונה את הדירה שרכש. בפרויקטים בהם ישנו ליווי בנקאי סגור. כלומר, הבנק מנהל חשבון נפרד לכל הפרויקט, וממשכן את הקרקע לטובתו. מרגע זה כל שקל שמשולם מהרוכשים נכנס לחשבון הנ"ל. הבנק משחרר מהחשבון כספים אך ורק לבניית הפרויקט בהתאם להתקדמות בנייתו .התשלום נעשה ע“י פנקס שוברים יעודי. בגין כל תשלום שמשולם ע“י הרוכשים, הבנק מקצה ערבות חוק מכר. על הרוכשים לשים לב שעליהם לדאוג כי המוטב בשיק יהיה אותו חשבון ייעודי, של הפרויקט בו רכשו את הדירה, בציון מדויק של מס בנק, סניף מס חשבון. לעיתים, קבלנים יבקשו מרוכשים לקבל לעצמם את השיקים, ומנגד נותנים הנחה כלשהי. אך במצב שכזה, ובמידה ותתעורר בעיה כלשהי, הקונה עלול להימצא ללא הבטחת כספו. **עמלות: תשלום העמלות בגין הנפקת ערבות זו, חלות על הקבלן בלבד. (חפשו את המילים ”עמלת ערבות חוק מכר“).

2. פוליסת ביטוח: המוכר ביטח עצמו אצל מבטח, והקונה צויין כמוטב בפוליסת הביטוח. שימו לב: עליכם לבדוק כי דמי הביטוח שולמו מראש לכל התקופה.

3. שעבוד: שעבד את הדירה או חלק יחסי מהקרקע שעליה נבנית, במשכנתא ראשונה לטובת הקונה או לחברת נאמנות.

4. הערת אזהרה: נרשמה על שם הקונה הערת אזהרה על מכירת הדירה לפי ס‘ 126 לחוק המקרקעין, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות צד ג, שיש להם עדיפות על פני ההערה.

5. רישום זכויות: העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר. כשהם נקיים מכל שעבוד, עיקול או זכות צד ג‘.

לאחר שהדירה הושלמה, והמוכר הבטיח את כספי הקונה, הוא יכול להחליף את הביטחונות לביטחונות אחרים בפסקאות ג, ד ו-ה.

**תוכן זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי קונקרטי, ואין להסתמך עליו.