top of page

שכונת נווה שרת- כיס הנדל"ן האחרון בצפון תל אביב

נווה שרת היא השכונה הצפון מזרחית של תל אביב, מצפון לנחל הירקון, ממערב לנחל הפרדסים, השייכת לרובע 2- צפון מזרח של עיריית תל אביב-יפו, בצמוד לצהלה, רמת החייל וקריית עתידים, השכונה המזרחית ביותר בתל אביב.

במשך שנים רבות הסתתרה נווה שרת בצל אחיותיה הנוצצות רמת החייל וצהלה, וסבלה ממוניטין בעייתי. אולם נראה שמתיחת הפנים האינטנסיבית שהיא עוברת בימים אלה, עתידה לשגר אותה למקום מכובד לצידן. ייתכן כי בקרוב מאוד גם בשכונה השקטה הזו יאמירו מחירי הדירות אל מחוץ להישג ידו של הרוכש הממוצע.

לשכונת נווה שרת אופי קהילתי הטרוגני, המחבר בין ישן לחדש. מחד בניינים נמוכים ותיקים ומאידך מגדלים חדשים ונוצצים. השכונה מגוונת ומשלבת מספר נתונים כגון: פארק מרכזי, קאנטרי קלאב גדול, מתנ"ס, מוסדות חינוך, מתחם בילויים איכותי צמוד, אזור תעסוקה גדול, מכרזי קניות, מסעדות, ברים ועוד.

לשכונה פוטנציאל נדל“ני עצום, כאשר רמת המחירים בה נמוכים משמעותית מהשכונות הצמודות לה. אולם הפערים הולכים ומצטמצמים משתי סיבות עיקריות:

1. מתיחת פנים משמעותית, ע“י תכנית מתאר תא/5000 של עיריית תל אביב.

2. השכונה בתהליך תכנון מסיבי של פרוייקטים לפינוי בינוי.

פרויקטי פינוי בינוי המתוכננים בנווה שרת הפכו את הדירות הישנות בה למצרך מבוקש, למשל: דירת 2 חדרים בגודל של כ־50 מ"ר שנרכשה בשכונה בשנת 2006 בתמורה ל־427 אלף שקל נמכרה בסוף שנת 2014 ב־1.38 מיליון שקל - זינוק של 220% וכיום מחירם עומד על 1.75 מיליון שקלים! כמעט בכל רחוב בנווה שרת זינקו המחירים במאות אחוזים בתוך כעשור בגלל פוטנציאל ההשבחה שבהתחדשות העירונית המסיבית.

אסביר בדוגמה

מחיר דירות ממוצע בפרוייקטים החדשים:

דירת 80 מר (3 חדרים) + 12 מ“ר מרפסת, כ- 2.5 מליון ש“ח.

דירת 95 מ“ר (4 חדרים) + 12 מ“ר מרפסת, כ- 2.9 מליון ש“ח.

ממוצע: 2.7 מליון שח.

מחיר דירות ישנות בממוצע המיועדות לפרוייקט פינוי בינוי:

דירת 2 חדרים, כ 50 מ“ר - 1.7 מליון ש“ח.

דירות 3 חדרים, כ 60 מ“ר- 1.8 מליון ש“ח.

ממוצע: 1.8 מליון שח.

שכירות ממוצעת מדירות ישנות:

4,500 – 3,850 ש“ח.

תשואה חודשית משכירות: 3%-2.82%

ממוצע: 2.91%.

כעת, נחלץ את מרכיב ההשבחה:

2,700,000 ₪ (ממוצע עלות דירה חדשה) - 1,750,000 ₪ (ממוצע עלות דירה ישנה)= 950,000 ₪ השבחה!

נחלק ב- 10 שנים (צפי סיום הפרוייקט)= 95,000 ₪ לשנה.

כלומר: 95,000 ₪ /1,800,000 ₪ (ממוצע שווי דירה ישנה) = 5.3% עליית ערך שנתית.

כלומר: 2.9% + 5.3% = %8.2 תשואה ממוצעת לשנה!

*רמת המחירים והנתונים נלקחו מנתונים המוצגים באתר רשות המיסים מדל“ן ועסקאות המשרד.

Comments


Featured Posts
Recent Posts
Archive
Search By Tags
bottom of page