תמע 38!

תמע 38!

מאת עו"ד נתי גולדשטיין- "הטובים לבית"

לא, זה לא טעות כתיב, אלא תופעה נפוצה מצד בעלי הדירות בפרט בעיר תל אביב (:

בעיר שבה המחיר למ"ר הגבוה ביותר במדינה, בעיר שבה הבניינים מתפוררים, בעיר שבה בכל בניין יש לפחות בעל דירה אחד שהבן שלו אדריכל או עו"ד או יזם מדופלם, ומעל הכול זו "ה" עיר בה חולם כל יזם נדל"ן ראוי (או פחות ראוי) לבצע פרויקטים של תמ"א 38. ובמילים אחרות - חגיגה אחת גדולה.

שילוב הנסיבות הללו מעמיד במבחן את המנטליות הישראלית (התמעית...) ומוציא ממנה את המיטב מצד היזמים והדיירים כאחד. במאמר זה אסקור את אחד המוקשים המשמעותיים ביותר בתחום תמ"א 38 בתל אביב המאיימים על דירים מחוץ ומבית ואציע פתרון ודרך בטוחה ומהירה להצלחה.

השאלה – האם וכיצד נכון להתעקש על תמ"א 38 / 2 (הריסה ובניה) כאשר התכנות כלכלית מוטלת בספק ?

לא סתם בחרתי להתחיל במוקש זה, דילמה נפוצה זו עלולה להוביל לאחת הטעויות המסוכנות ביותר וגם לרוב לעיכוב הכי גדול בהליך בחירת יזם/ מו"מ מול יזמים לפרויקט תמ"א 38.

בניין ת"א טיפוסי החליט על התנעת תהליך תמ"א 38, הדיירים מתחילים לאסוף הצעות, ובמקביל מתחילים לקרוא כתבות ולהתייעץ עם חברים לעבודה/ עם משפחה בארוחת שישי. הדיירים שומעים על פרויקטים חלומיים של תמ"א בהם ניתנו הרחבות ענק ושלל תוספות כמו חניה, מחסן, וכמובן שכל זה מהול גם ב"הבנה עמוקה" הנובעת מהמנטאליות הישראלית כי כל יזם נדל"ן ישראלי טיפוסי אינו רואה את טובת הדיירים אלא רק את שורת הרווח בסוף הפרויקט ורוצה להתעשר על גבם של הדיירים.

פערי המידע שמהולים עתה בשלל עצות לא מגובשות מציתות בלב הדיירים חלומות על בניין חדש בוטיקי ונוצץ לצד חשש עמוק של "לא לצאת פראייר" ולתת ליזם חמדן להתעשר על חשבונם. וכך לאט לאט מבינים הדיירים כי עליהם להתעקש על פרויקט מסוג הריסה ובניה בכל מחיר.

סיטואציה נפוצה זו פוגשת את היזמים ומעמתת אותם מול דילמה קשה ומורכבת. בואו נפרק את הסיטואציה ל- 3 המצבים האפשריים:

1. יש היתכנות לפרויקט הריסה ובניה

2. אין היתכנות לפרויקט הריסה ובניה

3. יש היתכנות גבולית לפרויקט הריסה ובניה.

* אבהיר נקודה חשובה – בכל מקרה תמיד אפשר לבצע פרויקט מסוג הריסה ובניה, השאלה היא האם לפרויקט היתכנות כלכלית כך שבסופו יישאר היזם עם מספיק רווח המצדיק את הפרויקט. אחרת, אין הצדקה לפרויקט הריסה ובניה.

1. יש היתכנות לפרויקט מסוג הריסה ובניה:

סיטואציה זו היא הפשוטה ביותר מבחינת הדיירים והיזם שכן נקודת המוצא לרוב ע"י שני הצדדים היא שעדיף לבצע פרויקט מסוג הריסה ובניה. אלו לרוב פרויקטים רווחיים וגם פשוטים יותר לביצוע שכן "מגלחים" את הבניין ובונים בניין חדש (בפועל = לבניית בניין חדש). פחות "כאב ראש" לשני הצדדים, היזם לא נאלץ להתעסק עם דיירים שממשיכים לגור בבניין והדיירים מצידם מקבלים שכר דירה חלופי ולא נאלצים לספוג הפסד בשכר דירה או לגור שנה וחצי באתר בניה. לכן, אין טעם להמשיך ולהרחיב על סוגיה זו.

2. אין היתכנות כלכלית ו/או יש היתכנות כלכלית גבולית לפרויקט מסוג הריסה ובניה:

סיטואציות אלו הן הבעייתיות והמסוכנות הן מבחינת היזם והן מבחינת הדיירים. אתן דוגמה להמחשה – דיירים החלו בהליך איסוף הצעות, יזמים שונים חזרו לדיירים והבהירו כי ניתן לבצע רק פרויקט מסוג חיזוק ותוספת, הדיירים מתעקשים לחכות לראות אם יש יזם שמוכן/ מסוגל לתת הצעה של הריסה ובניה ושוללים על הסף כל הצעה של יזם המציע חיזוק ותוספת.

מצד אחד, ברור שלא ניתן להאשים את הדיירים שרוצים את הטוב ביותר עבורם. מצד שני, זוהי סיטואציה מסוכנת הפותחת דלת ל- 2 סכנות:

1. הסיטואציה המסוכנות יותר היא יזמים לא ראויים ו/או לא מנוסים שמוכנים לתת כל הצעה שתרצה את הדיירים, אפילו ביודעין שאין ייתכנות כלכלית לפרויקט מסוג הריסה ובניה, וזאת כאקט אסטרטגי של יצירת דריסת רגל בבניין וקבילה של הבניין בהסכמים מחייבים. לרוב לאחר מספר חודשים של התנהלות יעדכן היזם כי לא ניתן לבצע פרויקט מסוג הריסה ובניה תוך כדי שיווק הסבר לדיירים שהוא עשה כל שביכולתו. אותו יזם יקווה שהדיירים כבר התעייפו מחודשים ארוכים של ציפייה, פגישות רבות וימשיכו בתהליך עימו לפרויקט מסוג תמ"א 38/1 חיזוק ותוספת. בסיטואציה זו מתעלמים הדיירים מהצעות של יזמים איכותיים ואחראים ושני הצדדים יוצאים נפסדים.

2. פרויקט גבולי או פרויקט בלי היתכנות כלכלית של הריסה ובניה שיוצא לדרך. סיטואציה זו שנשמעת כמו תרחיש אימים הינה סיטואציה שפחות צריכה להדאיג. זו סיטואציה נדירה ביותר כיוון שלרוב תיעצר ע"י עורך הדין של הדיירים שלא יצליח להבטיח את הביטחונות הראויים לדיירים ו/או תיעצר ע"י בבנק שלא ייתן ליווי לפרויקט.

אז מה עושים ?

דבר ראשון חשוב להבין - לא כל מה שנוצץ זהב, לא כל יזם שאתם נפגשים עימו הוא נוכל ואם רוב היזמים מבהירים שתמ"א 38/2 הריסה ובניה לא כלכלי או גבולי רוב הסיכויים שזו האמת.

במידה ואתם לא מסוגלים לישון בלילה בשקט בלי לקבל תשובה גורפת לכאן או לכאן, הרי פתרון ביניים:

תחילה חשוב להבין, ניתוח ראשוני של בניין מתבסס תחילה על חישוב זכויות של אדריכל שבה לגלות מה גודל הבניין החדש שניתן לבנות אל מול גודל הדירות הקיימות כדי שניתן יהיה לדעת כמה שטח מתוך הבניין החדש על היזם להחזיר לדיירים. בסיטואציה זו יש מספר נעלמים אך המשמעותי והנפוץ בניהם הוא שלא ניתן לדעת בוודאות מה גודל הדירות הקיימות ללא מדידה של מודד מוסמך, ללא מודד מתבסס האדריכל על מערכת ה- GIS של עיריית ת"א ו/או על היתרים ישנים חצי קריאים.

בסיטואציה זו, יזם ראוי ואחראי לא יהיה מוכן להתחייב על ביצוע פרויקט מסוג הריסה ובניה!

פתרון ביניים מוכח ויעיל הוא לאפשר ליזם ראוי שטוען שהפרויקט גבולי/ או לדרוש מיזם ראוי שמבהיר שהפרויקט אינו כלכלי לבצע שורה של בדיקות שבסופה ניתן יהיה לענות על השאלה בצורה מובהקת וחד משמעית ובכך להכריע את גורל הפרויקט בצורה אחראית ומושכלת וזאת לאחר חוות דעת אובייקטיבית של איש מקצוע ניטראלי. בין הבדיקות – מדידות של מודד מוסמך, חישוב זכויות של אדריכל ולבסוף חוות דעת של אדריכל ו/או של שמאי לפי בחירת הבניין שיסביר לדיירים את התוצאות.

חשוב להבין, תהליך זה כרוך בהוצאות לא מבוטלות מצד היזם אשר לרוב יסכים לקחת על עצמו אך ורק במידה והבניין יסכים לתת ליזם פרק זמן בו לא יפנו ליזמים אחרים, מה שנקרא נו-שופ. ככה גם היזם ישן טוב בלילה בתקופת הבדיקות שכן לא זרק את כספו לפח וגם הדיירים בסוף התקופה יוכלו לקחת החלטה מושכלת – WIN WIN !

*מאמר זה אינו מחליף יעוץ משפטי אישי ופרטני.

נתי גולדשטיין, עו"ד

הטובים לבית